杭州“好房子”标准落地 市场分化隐忧与机遇并存

每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺

小区人车分流、层高不低于3米、楼板厚度增加、打造全龄友好型活动场地……

杭州的“好房子”标准终于正式亮相。继去年末杭州优化建设项目容积率及相关指标计算规则后，今年2月19日，杭州市政府常务会议研究了《杭州市进一步开展住宅品质提升工作的实施意见》（以下简称《实施意见》）等事项。3月11日，《实施意见》正式出台，并配套制定《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》（以下简称《导则》），将于4月1日起施行。

然而，《每日经济新闻》记者留意到，在品质升级的“政策红利”背后，市场对于产品分化的担忧逐渐浮现。一方面，房企纷纷布局“层高3.5米”“智慧社区”等高端设计，“好房子”是否会借此机会提高价格？另一方面，存量新房面临“产品力堰塞湖”困境，刚需盘在与“好房子”标准的对比中，是否会陷入去化僵局？

大户型层高最低3.15米

记者注意到，《导则》从基本规定、规划布局、建筑设计、结构设计、给排水设计、电气设计、暖通设计、智能化设计、室外环境设计、运营维护十个方面，对杭州市新建商品住宅项目的建筑设计给出了更为详尽的指导。此外，还对套内空间等提出了更细致的要求，诸如“高层住宅底层必须架空，且架空层高度不小于4米”“在住宅层高不小于3米的基础上，大户型要求层高不小于3.15米”“鼓励结合景观设置风雨连廊”等。

“杭州此前已发布《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，其中规定在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按1/2计算容积率；风雨连廊不纳入容积率计算等。此次则从建筑规范层面进行了更细致的标准提升，比如层高方面等。”

中指研究院华东大区常务副总高院生向记者介绍称，“实际上，杭州在‘好房子’的探索上颇为积极。2024年12月，杭州市政协召开了‘品质住宅房产研讨会’，中指研究院受邀参会，会议探讨了各地开展‘四代宅’的情况以及杭州的相关工作。而杭州后续动作仍是围绕‘好房子’标准推进，从‘好房子’的各个维度，即建筑标准进行提升。现行的建筑规范标准是多年前制定的，有必要进行提高。”

值得一提的是，3月16日，浙江省发布《大力提振和扩大消费专项行动实施方案》（以下简称《实施方案》），其中明确，浙江将深入实施“好房子”试点，鼓励地方优化容积率计算等规定，因地制宜增加改善性住房供给，有序推进现房销售，推动构建房地产发展新模式。

“浙江发布的《实施方案》将‘好房子’建设和现房等模式推进置于首位，充分彰显了其在住房消费中的重要地位。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者表示，“这一表述延续了去年以来‘好房子’建设的总体精神以及今年的总体工作部署。其创新之处在于，与中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》中‘以高质量供给创造有效需求’的政策导向高度契合。通过建设‘好房子’和提供现房等举措，较好地落实了高质量供给的导向，对创造有效住房需求具有良好的指引作用。”

未来在“好房子”新规下诞生的产品无疑具备更强的竞争优势，这对杭州市场现有的项目销售是否会产生冲击？“旧标准”下的新房，是否会加快出清速度？对于普通购房者而言，是否会因期待“好房子”而放慢置业脚步？

3月18日，杭州滨运映翠湾项目刚刚结束加推认购登记，置业顾问小张一边忙着回应客户提问，一边告诉记者：“共有1000多组客户报名，没报名的肯定没机会捡漏了，只能等下一批。”

谈及杭州刚出台的“好房子”标准，小张表示：“‘好房子’固然好，但实际上买房人对现在的新房热情依旧高涨，毕竟‘好房子’价格可能更高，而当前推向市场的仍是限价项目。”

杭州市民陈先生则向记者表示：“过去两年，杭州房价处于盘整阶段，到底有多少改善型需求需要‘好房子’，这是个问题。另一个问题是，刚需群体能否买得起价格更高的‘好房子’？如果是改善需求，可能会选择换购‘好房子’；如果是刚需，目前新房或者二手房整体价格仍处于较为适中的水平。”

市场如何看待“好房子”

“存量新房销售肯定会受到影响。如今很多城市都已出现这种现象，比如南京、合肥。但杭州的优势在于‘红盘’去化速度很快。”高院生分析指出，“这导致杭州的库存存在一定结构性失衡，城区内真正在售的项目数量不多，存量相对不大，所以未来‘好房子’对城区范围内项目的冲击不会太大。但对郊区的一些项目肯定会造成一定压力，而且是价格之外的多种因素共同作用的结果”。

不过，在“好房子”预期下，开发商对高周转模式的执念可能会有所改变。高院生表示：“2024年10月之后推出的地块取消了限价，企业为保证品质和利润，更加注重产品前期的打磨，改变了以往的快周转模式，所以项目入市节奏也有所放缓。”

一家头部房企相关负责人向记者坦言：“杭州‘好房子’的刚性标准尚未完全推出，从营销端直观感受来看，客户对‘好房子’的感知还不够强烈。目前公司在售项目所剩房源不多，也不想进行促销。另一方面，当下杭州市场表现良好，能够实现高溢价销售，所以并未针对‘好房子’专门开展促销活动。”

值得注意的是，尽管2月是楼市传统淡季，且受春节假期影响，但这并未过多干扰杭州市场。中指研究院的数据显示，2月，杭州十区商品住宅供需规模较2024年同期分别增长40.2%和31.8%，今年前两个月累计成交面积67.8万平方米，同比增长3.8%。同时，2月单月和前两月累计可售住宅面积均减少8.8%。

记者注意到，杭州不同区域、不同板块的项目销售表现分化明显。在未来“好房子”的竞争环境下，项目该如何精准定位并快速去库存？

“除房价因素外，部分郊区项目已进入现房阶段，这其实是一大优势。对很多购房者来说，实地看房，买了就能交房，节省了2至3年的时间成本。至于对各个项目的影响程度，取决于项目自身的进度和推盘规模。如果是循序渐进地推盘，可能不利因素会相互抵消，不会表现得过于明显。”高院生表示。

另一方面，杭州的土拍市场表现也十分亮眼，进一步增强了市场预期。

记者梳理发现，2月杭州共出让14宗宅地，成交总金额达179.5亿元，超过了上海。值得注意的是，这14宗土地平均溢价率达38.1%，在全国宅地出让金TOP10城市（市本级）中位居榜首。

就在3月18日，杭州土拍又成功出让2宗宅地，溢价率分别为24.07%和9.09%，成交总金额约23.75亿元。其中，钱塘区下沙单元地块的溢价率达24.07%，成交楼面价为20472元/平方米。高院生分析指出：“该地块未来可打造小高层、洋房或叠墅，突破常规高层产品溢价瓶颈，预计新房价格在4万元/平方米左右。”

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